Regnskap for utleie av eiendom – hva er skattepliktig?

Først må du avgjøre om utleien er kapitalinntekt eller virksomhet – det styrer både skattesats og hvilke regler som gjelder. Utleie av fast eiendom er som hovedregel MVA-unntatt, men frivillig registrering kan gi fradrag for byggekostnader ved næringsutleie. Og har bygget et byggetiltak med minst 100 000 kroner inngående MVA, følger justeringsreglene i ti år.

Kapitalinntekt eller virksomhet?

Dette er utgangspunktet for alt annet. Passiv utleie av én eller noen få enheter behandles ofte som kapitalinntekt med skatt på alminnelig inntekt. Omfattende utleie med mange enheter, aktiv drift, vedlikehold og administrasjon kan bli virksomhet – og da kommer personinntekt, trygdeavgift og trinnskatt inn for en personlig utleier. Det finnes ingen fast grense i antall enheter. Aktivitetens omfang og karakter avgjør.

Utleie av egen bolig

Leier du ut en del av boligen du selv bor i, kan leieinntekten være skattefri når du selv bruker minst halvparten av boligen, vurdert etter utleieverdi. Ved korttidsutleie av egen bolig gjelder en egen sjablongregel med et skattefritt bunnbeløp, hvor en fast andel av det overskytende regnes som skattepliktig inntekt. Kontroller gjeldende beløp og prosentsats hos Skatteetaten før inntekten føres – begge har vært endret.

Sekundærbolig

Utleie av en bolig du ikke selv bor i er som hovedregel skattepliktig fra første krone. Da er også fradragssiden relevant: vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring, felleskostnader og eventuelle rentekostnader kan komme til fradrag etter de ordinære reglene.

Utleie er normalt MVA-unntatt

Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt fra merverdiavgift. Unntatt betyr ikke null prosent: utleier beregner ikke MVA, men får heller ikke fradrag for inngående MVA på kostnader til arealet – se MVA-unntak

Frivillig registrering ved næringsutleie

For næringsbygg finnes en viktig ordning: frivillig MVA-registrering. Leies lokalet ut til en virksomhet som er MVA-registrert og bruker lokalet i sin registrerte virksomhet, kan husleien faktureres med 25 prosent MVA og utleier få fradrag for relevante kostnader til arealet. Det kan være avgjørende for et nybygg, hvor bygg-MVA ellers blir en endelig kostnad. Vilkårene, seksmånedersregelen og kravet om ubrutt kjede ved framleie står i Frivillig MVA-registrering ved utleie av bygg

Blandet bygg og myldreareal

I et bygg med både avgiftspliktige og unntatte leietakere må arealene og kostnadene fordeles. Myldreareal – der samme leietaker bruker samme areal både i avgiftspliktig og unntatt aktivitet – kan omfattes fullt ut av utleiers frivillige registrering, og leietakeren fordeler sitt eget fradrag. Fellesareal som korridorer, trapper og heiser er noe annet, og fradragsretten vurderes ut fra bruken hos leietakerne arealet betjener. De to begrepene blandes ofte og gir forskjellig resultat.

Depositum

Et depositum er ikke utleiers inntekt. Etter husleieloven skal depositum settes på en særskilt konto i leietakerens navn, og beløpet skal ikke disponeres av utleier i leieforholdet. Depositum som tas inn på utleiers ordinære driftskonto er både et husleierettslig og et regnskapsmessig problem.

Vedlikehold eller påkostning?

Vedlikehold bringer eiendommen tilbake til tidligere standard og kan ofte kostnadsføres direkte. Påkostning innebærer forbedring utover tidligere standard og må normalt aktiveres. Grensen er den mest omstridte i eiendomsregnskapet, særlig ved totalrehabilitering. Et bad som pusses opp til dagens standard er ikke automatisk bare vedlikehold – se Avskrivninger

Avskrivning – ikke 2 prosent på alt

Forretningsbygg ligger i saldogruppe i med 2 prosent. Bygg og anlegg ligger i gruppe h med 4 prosent, og innenfor gruppe h finnes forhøyede satser for bygg med kort brukstid og for husdyrbygg. Faste tekniske installasjoner i bygg – heis, ventilasjon, varme, sanitær, el-anlegg – ligger i gruppe j med 10 prosent. Ikke bruk 2 prosent automatisk på alt som kalles næringseiendom. Klassifiseringen kan femdoble avskrivningen.

Tomme lokaler og justeringsreglene

Står et lokale tomt mens framtidig bruk er uavklart, har utleier normalt ikke automatisk løpende fradragsrett for nye kostnader til det tomme lokalet. Tomgang alene utløser samtidig normalt ikke justering av tidligere bygg-MVA. Ny-, på- eller ombygging av fast eiendom med minst 100 000 kroner inngående MVA kan være en kapitalvare, og da følges bruken i ti år. Endrer bruken seg, justeres en tiendedel per år; selges eiendommen før perioden er ute, utløses samlet negativ justering for de gjenstående årene – med mindre kjøperen overtar forpliktelsen gjennom en avtale som er på plass i tide. Dette er det enkeltbeløpet som oftest overrasker ved et eiendomssalg – se Justeringsreglene for MVA på fast eiendom

Salg av eiendommen

Salg av egen bolig kan være skattefritt når kravene til eier- og brukstid er oppfylt. Men har en del av boligen vært brukt i virksomhet lenge nok, kan en forholdsmessig del av gevinsten bli skattepliktig – se Hjemmekontor Salg av utleie- eller næringseiendom er som hovedregel skattepliktig, og salg av fast eiendom er MVA-unntatt. Justeringsforpliktelsen må håndteres i samme transaksjon. Greenleaf kan håndtere utleieregnskap, frivillig registrering, fordelingsnøkler, justeringsposisjoner og skattemessig behandling ved salg. Eies eiendommen av et borettslag eller sameie, gjelder egne regler for både regnskap og MVA – se Regnskap for borettslag og sameier og MVA for borettslag og sameier

Les mer

Innholdet her er generell veiledning, ikke råd i din konkrete sak. Frister, satser og beløp endres – sjekk alltid gjeldende regler, eller ta kontakt med oss.

Mer om bransjer med egne regler

Haster det?

Vi kan kartlegge hva som faktisk må gjøres, hvilken dokumentasjon som finnes og hvor raskt det kan løses. Du når oss også på kveldstid og i helger.

TA KONTAKT