MVA for borettslag og sameier – når blir det aktuelt?

Ordinær boligdrift utløser normalt ikke MVA, og boligselskapet får heller ikke fradrag for MVA på regningene. Bildet endrer seg med næringslokaler, parkering til eksterne, elbillading som selges og større byggeprosjekter. Er inngående MVA på et byggetiltak minst 100 000 kroner, følger justeringsreglene bruken i ti år – og et salg midt i perioden kan utløse hele restjusteringen.

Felleskostnader utløser normalt ikke MVA

Når et borettslag eller sameie krever inn felleskostnader for å dekke forsikring, kommunale avgifter, renhold, strøm i fellesarealer og vedlikehold, skal det normalt ikke legges 25 prosent MVA på innbetalingen fra beboerne. Det avgjørende er om det faktisk skjer en omsetning av varer eller tjenester, eller om det er kostnadsdeling innenfor fellesskapet. At sameiet betaler en leverandør og fordeler kostnaden, betyr ikke nødvendigvis at sameiet har «solgt» tjenesten videre. Men omvendt: regelmessig levering av egne varer eller tjenester mot betaling kan være omsetning selv om boligselskapet ikke tar noe påslag. Selvkost er ikke et MVA-argument.

Får boligselskapet fradrag for MVA på regningene?

For den ordinære boligdelen er svaret normalt nei. MVA på fakturaer fra håndverkere, regnskapsfører, vaktmester og andre leverandører blir dermed en del av kostnaden boligselskapet må dekke – og en reell kostnad, ikke en gjennomstrømningspost. Fradragsrett oppstår først når anskaffelsen har tilstrekkelig tilknytning til virksomhet som gir fradragsrett. Det blir særlig aktuelt når samme bygg inneholder både boliger og avgiftspliktig næringsvirksomhet – se MVA-fradrag

Når kan boligselskapet bli MVA-pliktig?

Den ordinære registreringsgrensen er 50 000 kroner i avgiftspliktig omsetning i løpet av en hvilken som helst tolvmånedersperiode – ikke per kalenderår. Det er samtidig ikke nok å passere 50 000 kroner; aktiviteten må også oppfylle de øvrige vilkårene for registrering. Typiske områder som bør vurderes: parkering til eksterne, salg av tjenester til andre eiendommer, utleie eller drift av næringsarealer, elbillading og andre særskilt betalte ytelser – se MVA-registrering

Parkering og elbillading

Utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet er omfattet av MVA-reglene. Men det betyr ikke at all utleie av parkeringsplasser er avgiftspliktig: disponerer et boligsameie plasser til egne sameiere som en naturlig del av boligforholdet, kan det skje uten MVA. Leies plasser i tillegg ut til utenforstående, må aktiviteten vurderes. Utleien må ha et visst omfang og en viss varighet før den normalt kan karakteriseres som parkeringsvirksomhet. Elbillading er et område hvor man bør være forsiktig med tommelfingerregler. Fordeler boligselskapet bare sin faktiske strømkostnad mellom beboerne som del av et felles kostnadsopplegg, er situasjonen en annen enn om det regelmessig selger strøm eller ladetjenester. At beboerne bare betaler «selvkost» betyr ikke alene at MVA er utelukket – det kan foreligge omsetning også uten fortjenestepåslag. Etablerer boligselskapet en større ladeordning med individuell fakturering, bør MVA-behandlingen vurderes konkret først.

Næringslokaler og frivillig registrering

Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt fra MVA. Men det finnes en viktig ordning med frivillig registrering for utleie av næringslokaler. Et borettslag eller sameie som leier ut et butikklokale i første etasje til en MVA-registrert virksomhet, kan på nærmere vilkår frivillig registrere utleien. Husleien faktureres da med MVA for den delen av arealet som omfattes, og utleier kan få fradrag for inngående MVA på kostnader til den registrerte utleievirksomheten. Det er ikke tilstrekkelig at leietakeren er registrert i Merverdiavgiftsregisteret – lokalene må faktisk brukes i kvalifiserende virksomhet. Bruker leietakeren deler av lokalene i virksomhet uten fradragsrett, kan utleiers MVA-behandling måtte begrenses tilsvarende. Hele ordningen står i Frivillig MVA-registrering ved utleie av bygg

Hva om næringslokalet blir stående tomt?

Flytter en MVA-pliktig leietaker ut, medfører ikke selve tomstanden nødvendigvis at tidligere fradragsført MVA umiddelbart må justeres. Men mens lokalene står tomme og framtidig bruk er uavklart, har utleier normalt ikke løpende fradragsrett for nye kostnader som gjelder det tomme arealet. Når en ny kvalifiserende leieavtale inngås, kan det i enkelte tilfeller være mulig å korrigere tidligere kostnader.

Kombinert bolig og næring krever fordeling

Tenk et bygg hvor første etasje er frivillig registrerte næringslokaler og resten er boliger. Da kan ikke all MVA på byggets kostnader trekkes fra. Kostnader som bare gjelder boligdelen gir normalt ikke fradrag. Kostnader som bare gjelder den registrerte næringsdelen kan gi fradrag innenfor registreringens omfang. Kostnader som gjelder begge må fordeles. For bygningskostnader kan areal være en egnet fordelingsnøkkel dersom kostnadene fordeler seg tilnærmet likt per kvadratmeter. Det sentrale er at metoden gir et rimelig uttrykk for hvor stor del av anskaffelsen som faktisk brukes i den registrerte virksomheten. 5-prosentregelen går begge veier: overstiger den unntatte omsetningen normalt ikke fem prosent av samlet omsetning, kan det være full fradragsrett på fellesanskaffelsen – og motsatt gis det normalt ikke fradrag dersom den registrerte omsetningen ikke overstiger fem prosent. Regelen gjelder fellesanskaffelser og må ikke brukes på kostnader som kan henføres direkte.

Store byggeprosjekter følger dere i ti år

Ved større nybygg, påbygg og ombygginger kommer justeringsreglene inn. For fast eiendom regnes tiltaket som en kapitalvare når inngående MVA på ny-, på- eller ombyggingen utgjør minst 100 000 kroner. Justeringsperioden er ti år, og fullføringsåret regnes som år 1. Eksempel: et sameie gjennomfører et byggeprosjekt hvor inngående MVA utgjør 5 millioner kroner. Ved ferdigstillelsen brukes 60 prosent av det relevante arealet i virksomhet som gir fradragsrett, og sameiet får fradrag for 3 millioner kroner. Blir deler av næringsarealet senere gjort om til bolig, må sameiet redusere fradraget gjennom årlig justering for resten av perioden – normalt en tidel av inngående MVA per år. Det skal ikke justeres dersom fradragsprosenten endrer seg med mindre enn 10 prosentpoeng sammenlignet med utgangspunktet. Men regelen må brukes riktig: gjelder endringen et bestemt lokale som tidligere ga 100 prosent fradrag og som nå går over til bruk uten fradragsrett, kan endringen måtte vurderes isolert for det lokalet.

Et salg kan utløse hele restjusteringen

Overdras eiendommen eller et relevant byggetiltak før justeringsperioden er ute, kan hovedregelen være at resterende justering må gjennomføres samlet. Det kan i enkelte tilfeller unngås dersom kjøper lovlig overtar justeringsforpliktelsen – men avtalen har en frist, og den er kort. Ved kjøp eller salg av eiendom med større historiske MVA-fradrag bør justeringshistorikken derfor undersøkes før avtalen gjennomføres – se Justeringsreglene for MVA på fast eiendom

MVA bør vurderes før prosjektet starter

MVA blir ofte vurdert først når fakturaene har kommet. For boligselskaper med både bolig og næring kan det bli kostbart. Før større rehabiliteringer, ombygginger, nye utleieforhold eller endringer i bruken av næringsarealer bør styret avklare hvilken del av eiendommen som omfattes av MVA-registreringen, hvilken fradragsrett boligselskapet har, hvordan felleskostnader skal fordeles, og om prosjektet omfattes av justeringsreglene. Se også Regnskap for utleie av eiendom Greenleaf bistår borettslag og eierseksjonssameier med regnskap, MVA-vurderinger, rapportering og økonomisk oppfølging.

Les mer

Innholdet her er generell veiledning, ikke råd i din konkrete sak. Frister, satser og beløp endres – sjekk alltid gjeldende regler, eller ta kontakt med oss.

Mer om borettslag, sameier og organisasjoner

Haster det?

Vi kan kartlegge hva som faktisk må gjøres, hvilken dokumentasjon som finnes og hvor raskt det kan løses. Du når oss også på kveldstid og i helger.

TA KONTAKT