Frivillig MVA-registrering ved utleie av bygg – når er det mulig?

Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt fra MVA, men utleier av næringsbygg kan frivillig registrere seg når lokalene leies ut til en leietaker som er MVA-registrert og bruker lokalene i sin registrerte virksomhet. Da kan husleien faktureres med MVA og byggekostnadene gi fradrag. Registreringen følger bruken av lokalene – ikke bare hvem som står på leiekontrakten.

Når kan utleier frivillig registreres?

Det vanligste tilfellet er at et bygg eller lokale leies ut til en virksomhet som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, bruker lokalene i sin registrerte virksomhet, og selv ville hatt fradragsrett dersom den eide lokalene. Ordningen kan også omfatte utleie til kommuner, fylkeskommuner og enkelte interkommunale virksomheter som har rett til MVA-kompensasjon.

Må utleier søke?

Er utleier ikke registrert fra før, må virksomheten normalt søke om frivillig registrering og oppfylle registreringsgrensen. Leieinntektene fra kvalifiserende leietakere må som hovedregel ha passert 50 000 kroner i løpet av 12 måneder – se MVA-registrering Er utleier allerede registrert, kan det enkelte kvalifiserende leieforholdet også bli frivillig registrert ved at utleier faktisk behandler det som MVA-pliktig.

Det må være en reell og avklart leietaker

Det må som utgangspunkt foreligge en bindende leieavtale med en identifisert leietaker, og det må være tilstrekkelig avklart at lokalene skal brukes i kvalifiserende virksomhet. En intensjon om å finne en avgiftspliktig leietaker er ikke nok.

Hva om leietakeren driver både MVA-pliktig og unntatt virksomhet?

Areal som bare brukes i MVA-pliktig virksomhet kan omfattes fullt ut. Areal som bare brukes til MVA-unntatt virksomhet holdes utenfor. Et myldreareal, der samme leietaker bruker samme areal både i avgiftspliktig og unntatt aktivitet, kan omfattes fullt ut av utleiers frivillige registrering. Leietakeren fordeler da sitt eget MVA-fradrag – se MVA-fradrag

Fellesareal er noe annet enn myldreareal

Korridorer, inngangspartier, trapper, heiser og andre arealer som benyttes av flere leietakere er fellesarealer, ikke myldrearealer. Fradragsretten for kostnader til slike arealer må vurderes ut fra bruken hos leietakerne arealet betjener. De to begrepene blandes ofte sammen, og de gir forskjellig resultat.

Hva skjer når et lokale står tomt?

Flytter en MVA-pliktig leietaker ut og lokalet står tomt mens framtidig bruk er uavklart, har utleier normalt ikke automatisk løpende fradragsrett for nye kostnader som direkte gjelder det tomme lokalet. Tomgang alene utløser samtidig normalt ikke justering av tidligere bygg-MVA. Justering vurderes når arealet igjen tas i bruk – se Justeringsreglene

Framleie krever en ubrutt MVA-kjede

Framleies lokalene gjennom flere selskaper, må det være en ubrutt kjede av frivillig registrerte utleiere fram til virksomheten som faktisk bruker lokalene i kvalifiserende virksomhet. Brytes kjeden ett sted, faller grunnlaget bort videre nedover.

Seksmånedersregelen ved nybygg

For byggetiltak som omfattes av justeringsreglene gis det som hovedregel ikke tilbakegående avgiftsoppgjør for bygg-MVA dersom bygget eller lokalet ikke er leid ut innen seks måneder etter fullføringen. Kommer den kvalifiserende utleien først etter seksmånedersfristen, må fradraget på kapitalvaren i stedet oppnås gjennom justeringsreglene – altså over ti år i stedet for med én gang. For et nybygg med stor bygg-MVA er det en betydelig likviditetsforskjell, og den avhenger av om leiekontrakten er på plass i tide. Vi kan håndtere den frivillige registreringen, vurdere leietakernes bruk, sette fordelingsnøkler og følge opp MVA-en på næringseiendommen. Boligselskaper som leier ut næringslokaler møter de samme reglene, men med en boligdel som aldri gir fradrag – se MVA for borettslag og sameier

Les mer

Innholdet her er generell veiledning, ikke råd i din konkrete sak. Frister, satser og beløp endres – sjekk alltid gjeldende regler, eller ta kontakt med oss.

Mer om merverdiavgift

Haster det?

Vi kan kartlegge hva som faktisk må gjøres, hvilken dokumentasjon som finnes og hvor raskt det kan løses. Du når oss også på kveldstid og i helger.

TA KONTAKT