Justeringsreglene for MVA på fast eiendom – hvordan virker de?
Har virksomheten fått fradrag for MVA ved oppføring eller større ombygging av næringseiendom, følges bruken i ti år. Endres bruken, justeres en tiendedel av fradraget per år. Selges eiendommen før perioden er ute, utløser det som utgangspunkt samlet negativ justering for alle gjenstående år – med mindre kjøperen overtar justeringsforpliktelsen gjennom en avtale som er på plass i tide.
Når gjelder justeringsreglene?
Et byggetiltak er som hovedregel en kapitalvare når det gjelder nybygg, påbygg eller ombygging og inngående MVA på kostnadene utgjør minst 100 000 kroner. Vanlig løpende vedlikehold og reparasjon omfattes normalt ikke på samme måte. Grensen er lav nok til at mange ordinære ombygginger i næringslokaler kommer over den.
Justeringsperioden er ti år
Fullføringsåret regnes som det første året. Et byggetiltak anses normalt fullført når det er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, eller når bygget tas i bruk dersom slike tillatelser ikke er nødvendige. Datoen for fullføring er derfor verdt å dokumentere når tiltaket ferdigstilles – ikke å rekonstruere åtte år senere.
Hvordan beregnes en årlig justering?
For fast eiendom er 1/10 av den inngående MVA-en gjenstand for justering hvert år. Har et bygg 5 000 000 kroner i inngående MVA, er én årlig andel 500 000 kroner. Går 20 prosent av bygget fra fradragsberettiget til ikke-fradragsberettiget bruk for et helt år, blir justeringen 100 000 kroner. Ved endringer midt i året skal den gjennomsnittlige bruken gjennom året legges til grunn.
Skifte av leietaker kan utløse justering
Går et lokale fra MVA-pliktig til MVA-unntatt bruk, kan tidligere fradragsført bygg-MVA måtte justeres. Det betyr at hvem du leier ut til har en direkte avgiftskonsekvens, år for år – se Frivillig MVA-registrering ved utleie av bygg
Små endringer utløser ikke justering
Det finnes en 10-prosentpoengsgrense. Endres fradragsprosenten med mindre enn 10 prosentpoeng sammenlignet med utgangspunktet, skal det normalt ikke foretas justering. Regelen sparer eiendommer med små, løpende svingninger i bruken fra en årlig beregning.
Hva skjer når næringseiendommen selges?
Salg av fast eiendom er som hovedregel unntatt fra MVA. Selges eiendommen med et justeringspliktig byggetiltak før tiårsperioden er utløpt, utløser overdragelsen som utgangspunkt samlet negativ justering for den resterende delen av perioden. Eksempel: inngående MVA på byggetiltaket var 5 000 000 kroner, altså 500 000 kroner per år. Ved salg i år 6 gjenstår år 6 til 10 – fem år. Samlet justeringsbeløp blir 500 000 × 5 = 2 500 000 kroner. Merk at selve overdragelsesåret teller med. Det er en av grunnene til at salgstidspunktet i seg selv kan være verdt å planlegge.
Kjøper kan overta justeringsplikten
Det store restoppgjøret kan ofte unngås dersom kjøperen overtar justeringsforpliktelsen. Dette krever at vilkårene er oppfylt og at overføringen dokumenteres korrekt. Overføringen skal dokumenteres med en skriftlig og underskrevet avtale, og avtalen må som hovedregel være inngått senest innen fristen for mva-meldingen for terminen der overdragelsen fant sted. Det er en kort frist, og den løper fra overdragelsen – ikke fra den dagen noen oppdager at avtalen mangler. En glemt justeringsavtale er en av de dyreste forglemmelsene i eiendomstransaksjoner.
Dokumentasjonen må beholdes lenge
Dokumentasjonen etter justeringsreglene skal oppbevares i fem år etter det siste året i justeringsperioden. For et byggetiltak fullført i 2026 betyr det dokumentasjon helt fram til 2040. Det er vesentlig lenger enn den ordinære oppbevaringstiden for regnskapsmateriale, og det bør legges inn i rutinen med en gang.
Også ved omorganisering og avvikling
Justeringsreglene følger kapitalvaren, ikke selskapet. De må derfor vurderes ved fusjon og fisjon, hvor justeringsrett og justeringsplikt ikke automatisk følger den skattemessige kontinuiteten, og ved avvikling og konkurs Vi kan kartlegge kapitalvarene, beregne justeringsbeløpet og dokumentere endret bruk eller overdragelse av næringseiendommen. Hele utleieøkonomien, fra kapitalinntekt mot virksomhet til frivillig registrering, står i Regnskap for utleie av eiendom For et borettslag eller sameie med næringslokaler i første etasje er dette den mest praktiske MVA-problemstillingen – se MVA for borettslag og sameier
Innholdet her er generell veiledning, ikke råd i din konkrete sak. Frister, satser og beløp endres – sjekk alltid gjeldende regler, eller ta kontakt med oss.
Mer om merverdiavgift
- MVA-registrering – når må virksomheten registreres?
- MVA-fradrag – hva kan du trekke fra?
- MVA på tjenester til og fra utlandet – hvordan fakturerer du riktig?
- MVA ved import av varer – slik fungerer det
- Frivillig MVA-registrering ved utleie av bygg – når er det mulig?
- MVA-unntak for helse, undervisning og kultur – hva gjelder?
- MVA-terminer og frister – når skal mva-meldingen leveres?
- Årlig mva-melding – når kan du søke om årstermin?
- Tap på fordring – når kan du få MVA tilbake?
- MVA ved avvikling og konkurs – hva må gjøres opp?
Haster det?
Vi kan kartlegge hva som faktisk må gjøres, hvilken dokumentasjon som finnes og hvor raskt det kan løses. Du når oss også på kveldstid og i helger.
TA KONTAKT