Styrets økonomiske ansvar i borettslag og sameie – hvor langt rekker det?

Styret har ansvaret for den løpende forvaltningen og kan sette bort oppgavene, men ikke oppfølgingen. Personlig ansvar krever normalt mer enn en beslutning som i ettertid viste seg dårlig: det må foreligge forsett eller uaktsomhet, et økonomisk tap, og årsakssammenheng. Unnlatelser kan også utløse ansvar – ikke bare vedtak.

Styret har ansvaret for den løpende forvaltningen

I et borettslag skal styret lede virksomheten i samsvar med loven, vedtektene og generalforsamlingens beslutninger. I et eierseksjonssameie skal styret sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers forvalte sameiets anliggender i samsvar med loven, vedtektene og årsmøtets beslutninger. I praksis må styret ha oversikt over løpende inntekter og kostnader, felleskostnader og restanser, betaling av leverandører, forsikringer og faste avtaler, regnskap og rapportering, vedlikeholdsbehov, og finansiering og lån. Styret trenger ikke utføre alt selv – men må sørge for at det blir håndtert forsvarlig.

Hvem bestemmer felleskostnadene?

I borettslag sier burettslagslova § 5-19 uttrykkelig at styret skal fastsette hvor mye hver andelseier skal betale hver måned til dekning av felleskostnadene. I et eierseksjonssameie fastsettes akontobeløpet av årsmøtet eller av styret. Styret bør derfor følge økonomien gjennom året og reagere dersom innbetalingene ikke lenger dekker forpliktelsene. Men merk: selve fordelingen mellom eierne følger egne lovregler og kan ikke uten videre endres av styret – se Budsjett og felleskostnader

Styret kan ikke bestemme alt alene

Styret har stor myndighet over vanlig drift og vedlikehold, men enkelte beslutninger må behandles av generalforsamlingen eller årsmøtet. I borettslag kreves blant annet minst to tredjedels flertall for enkelte tiltak som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold. Det samme gjelder i eierseksjonssameier for ombygging, påbygging og andre endringer av bygningen eller tomten utover vanlig forvaltning. Før større rehabiliteringsprosjekter settes i gang bør styret avklare hvem som har beslutningsmyndigheten, hvilken finansiering som kreves, hvordan kostnadene skal fordeles, og om saken må behandles på generalforsamling eller årsmøte. Å sette i gang først og avklare etterpå er den dyreste rekkefølgen.

Kan styret overlate økonomiarbeidet til andre?

Ja. Det er vanlig å bruke ekstern regnskapsfører eller forretningsfører til bokføring og avstemming, fakturering av felleskostnader, oppfølging av betalinger, lønn og styrehonorarer, budsjettering, rapportering, årsoppgjør og offentlig rapportering. Et eierseksjonssameie kan også delegere deler av styrets beslutningsmyndighet til en forretningsfører, innenfor lovens rammer. Men at oppgaver settes bort betyr ikke at styret kan slutte å følge med. En ekstern regnskapsfører er et hjelpemiddel for styret – ikke en erstatning for styrets egen oppfølging. Se Regnskap og forretningsførsel

Når kan et styremedlem bli personlig ansvarlig?

Det skal normalt mer til enn at styret har tatt en beslutning som i ettertid viste seg dårlig. For borettslag finnes en egen regel i burettslagslova: et styremedlem som forsettlig eller uaktsomt påfører borettslaget, en andelseier eller andre et tap under utførelsen av vervet, kan bli erstatningsansvarlig. Eierseksjonsloven har ikke en tilsvarende generell bestemmelse om personlig styreansvar. Styremedlemmer kan likevel bli ansvarlige etter alminnelige erstatningsregler. Vurderingen er normalt: har styremedlemmet opptrådt forsettlig eller uaktsomt, har noen faktisk lidt et økonomisk tap, og har handlingen eller unnlatelsen forårsaket tapet? Den gjøres konkret for hvert enkelt styremedlem – se også Styreansvar og personlig ansvar for de tilsvarende reglene i aksjeselskaper.

En dårlig beslutning gir ikke automatisk ansvar

Styret må ofte ta beslutninger hvor resultatet er usikkert. Et vedlikeholdsprosjekt kan bli dyrere enn ventet, rentene kan stige, en entreprenør kan få økonomiske problemer. Slike forhold innebærer ikke i seg selv at styret er erstatningsansvarlig. Det sentrale er hvilket beslutningsgrunnlag styret hadde da avgjørelsen ble tatt, om relevante risikoer ble vurdert, og om styret holdt seg innenfor loven og sin myndighet. Derfor er gode styreprotokoller og skriftlig dokumentasjon ikke byråkrati – de er beviset.

Unnlatelser kan også utløse ansvar

En dom fra Borgarting lagmannsrett i 2023, LB-2023-51940, illustrerer dette. To styremedlemmer i et boligsameie ble holdt erstatningsansvarlige overfor en seksjonseier etter at de ikke hadde gitt videre opplysninger av vesentlig betydning. Saken beskrives som informasjonssvikt og uaktsomhet fra styremedlemmenes side. Poenget er verdt å merke seg: styreansvar handler ikke bare om hvilke vedtak styret gjør. Å holde tilbake viktig informasjon, eller unnlate å følge opp en alvorlig sak, kan også få konsekvenser.

Habilitet og forbudet mot å favorisere

Et styremedlem skal ikke delta i behandlingen av en sak dersom medlemmet selv eller en nærstående har en særskilt personlig eller økonomisk interesse av tilstrekkelig betydning – typisk når styret vurderer tilbud fra et selskap som eies av styremedlemmet eller nær familie. Styret bør dokumentere habilitetsvurderingen i protokollen og la det inhabile medlemmet stå utenfor både behandling og avgjørelse. Både burettslagslova og eierseksjonsloven har dessuten regler som skal hindre misbruk av styrets myndighet: styret kan ikke gi enkelte eiere eller utenforstående en urimelig fordel på andres bekostning. Det er særlig viktig ved fordeling av kostnader, avtaler med nærstående, bruk av fellesarealer, større investeringer og vedlikehold som bare kommer enkelte boliger til gode.

Sameiets ansvar er ikke styremedlemmenes ansvar

Dette skillet er avgjørende. Oppfyller et eierseksjonssameie ikke sin lovpålagte vedlikeholdsplikt, og dette skader en bruksenhet, kan sameiet bli erstatningsansvarlig. Kravet rettes formelt mot styret, men fører det fram, er erstatningen en felleskostnad for sameiet. Styremedlemmene må likevel ikke automatisk betale erstatningen privat. Personlig styreansvar krever en egen vurdering av det enkelte styremedlemmets handlinger eller unnlatelser.

Fem rutiner som gjør styrejobben tryggere

1. Følg økonomien gjennom året – ikke bare når årsregnskapet kommer. 2. Dokumenter viktige beslutninger og beslutningsgrunnlaget i styreprotokollen. 3. Avklar om større tiltak må behandles av generalforsamlingen eller årsmøtet. 4. Håndter habilitet og interessekonflikter åpent. 5. Følg opp regnskapsfører, forretningsfører og andre som utfører oppgaver på vegne av boligselskapet. Et styremedlem som er uenig i en beslutning bør sørge for at uenigheten framgår av protokollen. Det kan være avgjørende dokumentasjon dersom beslutningen senere bestrides. Greenleaf bistår borettslag og eierseksjonssameier med regnskapsføring, økonomirapportering, budsjettering og årsoppgjør.

Les mer

Innholdet her er generell veiledning, ikke råd i din konkrete sak. Frister, satser og beløp endres – sjekk alltid gjeldende regler, eller ta kontakt med oss.

Mer om borettslag, sameier og organisasjoner

Haster det?

Vi kan kartlegge hva som faktisk må gjøres, hvilken dokumentasjon som finnes og hvor raskt det kan løses. Du når oss også på kveldstid og i helger.

TA KONTAKT